חזרה למאמרים
חוק הגנת הדייר הינו חוק ארכאי וישן אשר כמעט כל הסכם שכירות בין שוכר ומשכיר אינו ממעט בדיו על מנת להדגיש שהחוק אינו חל על החוזה ומסיבות ברורות ומובנות. במסגרת חוק הגנת הדייר, בעל הדירה ומשכיר פוטנציאלי עורכים עסקת "דמי מפתח" אשר במסגרתה השוכר משלם למשכיר סכום כסף ראשוני בפעימה אחת וממשיך לשלם חודש בחודשו סכום כסף נמוך, בדמות דמי שכירות ובכך למעשה קונה השוכר את זכות הדיירות המוגנת. דיירות מוגנת הינה זכות "חזקה" המקנה לדייר את הזכות לגור בנכס עד סוף ימי חייו, ללא יכולת לפנותו מן הדירה, כאשר בהתמלא תנאים שונים שבחוק, יכול הדייר המוגן אף להעביר את הדירה הלאה בהורשה.
עסקת דמי מפתח במסגרת חוק הגנת הדייר
בעסקת דמי מפתח, בעל הנכס מקבל למעשה חלק משווי הנכס במעין תשלום ראשוני, חד פעמי וממשיך לקבל דמי שכירות נמוכים (מאוד). לרוב התשלום הראשוני יהיה עד 60% משווי הדירה, כאשר גובה מחיר השכירות יכול להיות גם מאות בודדות של שקלים בחודש. כך למשל, ניתן למצוא היום שרידים של עסקאות דמי מפתח ברחובות מרכזיים בתל אביב, כאשר הדייר המוגן משלם לבעלי הנכס שכירות בגובה של 300 ₪ בחודש. שוו לנגד עיניכם דירת ארבעה חדרים ברחוב שינקין בתל אביב עם שכירות בסך של 300 ₪ בחודש ומבלי יכולת של בעלי הנכס לפנות את הדייר שגר בדירה, כאשר אותו דייר אף רשאי במקרים מסוימים להעביר את זכות הדיירות המוגנת שלו בדירה ליורשיו. במציאות הכלכלית של ישראל 2022 אין כל היתכנות לעסקה שכזו, אך עדיין ניתן למצוא שרידים לעסקאות שכאלו שנערכו ככל הנראה בעשרות השנים הראשונות לאחר קום המדינה.
ביצוע עסקה עם תחולה לחוק הגנת הדייר
האם רצוי לבצע עסקה שכזו היום? ככלל התשובה תהיה שלילית ובפרט לאור שוק הנדל"ן "הרותח" במדינת ישראל. התכלית שעמדה בבסיסו של חוק הגנת הדייר מלכתחילה הייתה תכלית חברתית שלפיה בשנים הראשונות שלאחר קום המדינה, רצתה המדינה ליישב את גלי העלייה שפקדו את הארץ תוך מתן אפשרות דיור הולמת במחירים ברי השגה לעולים החדשים. היום לא נראה שישנה היתכנות כלכלית לעסקה שכזו. כמובן שכל מקרה לגופו וברור שככל והמדובר בנכס שאינו נכס אטרקטיבי ואינו בר ביקוש, גם עסקה שכזו עלולה במצבים מסוימים להיראות כעסקה הגיונית, הן לבעלי הדירה והן לשוכר. בפרט כאשר ישנו קושי ממשי למצוא לדירה שוכרים או כאשר מחירי השכירות ממילא משקפים תשואה נמוכה אשר אינה עתידה להשתפר. כך או כך, חשוב לזכור שהענקת זכות הדיירות המוגנת איננה מעשה של מה בכך ויש בה השלכות כלכליות לשנים רבות קדימה ועל כן יש לשקול היטב את הכדאיות הכלכלית בעריכת עסקה שכזו, על פני שכירות ארוכת טווח או אף על פני מכירת הדירה בשוק החופשי.
