בית מגורים בפשיטת רגל

הגנות לפושט רגל במימוש נכס מגורים

נושה המבקש לפנות חייב מבית המגורים שלו, נדרש להתמודד עם שתי הגנות שהחוק הישראלי מעניק לחייב. ההגנה הראשונה היא זכות לדיירות מוגנת, כלומר נכס המגורים יימכר כנס תפוס והחייב או בני משפחתו ימשיכו להתגורר בנכס כשוכרים מוגנים. ההגנה השנייה היא זכותו של החייב ובני משפחתו לדיור חלוף בגין הנכס שנמכר.

הזכות לדיירות מוגנת מעוגנת בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר")

בעל בית שהיה לדייר

33. (א)  החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.

           (ב)  נפטר בעל או חוכר-לדורות של נכס כאמור בסעיף קטן (א) לפני שהיה לדייר בו כאמור באותו סעיף, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים בסמוך לפטירת הבעל או החוכר, לפי העניין, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו; ובאין בן-זוג יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, הכל בתנאי שהיו מתגוררים אתו יחד בנכס ששה חדשים סמוך לפטירתו ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.

           (ג)   הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו –

(1)   על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;

(2)   אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.

           (ד)  החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי העניין.

           (ה)  מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית הדין לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם – על ידי בית הדין.

לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, הרי שבמקרה שבו פוקעת זכותו של בעל הנכס (כלומר החייב), בגלל הליך של הוצאה לפועל או פשיטת רגל, הרי שהוא יכול להיות דייר מוגן של הבעלים החדש של הנכס (מי שיקנה את הנכס במקום החייב, ישכיר את הנכס לחייב למשך שארית חייו), וכך הדירה נמכרת כתפוסה (כי החייב מתגורר בה), ושווי התמורה שיתקבל בגינה נמוך יותר. כמובן שהבנקים דואגים להחתים את הלווים בשטר המשכנתא על ויתור על זכות זו, ויש לבחון האם ויתור זה נעשה ביודעין לאחר שהובהרה המשמעות של ויתור זה.

1. כמו כן, הפסיקה[1] צמצמה את הזכות לדיירות מוגנת רק למקרה בו החייב היה בעלים ממש של הנכס בטאבו (בעלות או חכירה בנכס בהתאם לרשומות במרשם המקרקעין ולא זכויות שרשומות במנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת), כך שבכל מקרה אחר החייב לא זכה להיות דייר מוגן.
2. כמובן שבמקרה שבו בן /בת הזוג של החייב אינו/ה פושט/ת רגל אזי בן /בת הזוג יזכו למעמד של דייר מוגן ואי-אפשר לכפות עליהם למכור את החלק שלהם בנכס, אלא הדירה תימכר והם יחשבו כדיירים מוגנים.[2]
3. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לכאורה אינו רלבנטי במקרה שהנכס כבר נמכר ולא הועלו טענות על ידי החייב או בני משפחתו בעניין. כמו כן, סביר ביותר שהבנק החתים את החייב על ויתור על הזכות לדיירות מוגנת בשטר המשכנתא.
4. כמו כן מקום בו חל סעיף 33 לחוק הגנת הדייר – אין תחולה לסעיף 86 לפקודת פשיטת רגל, שכן אם החייב הוא דייר מוגן אין צורך לדאוג לו לדיור חלופי.

הזכות לדיור חלוף של פושט רגל מעוגנת בשתי הוראות חוק:

סעיף 86(א) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש] ,התש"ם-1980 (להלן: "פקודת פשיטת רגל"):

הגנת בית המגורים (תיקון מס' 1)  תשמ"ג-1983

86א.  (א)  היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

          (ב)  בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.

          (ג)   הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה.

 סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967 (להלן: "חוק ההוצל"פ")

הגנת דירת המגורים (תיקון מס' 15) תשנ"ד-1994 (תיקון מס' 29) תשס"ט-2008

38. 38. (א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת מגורים לחייב, לא יהיה רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, אלא לאחר שהוכח, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר או שיש לו ולבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

(תיקון מס' 29) תשס"ט-2008

          (א1)        רשם ההוצאה לפועל לא יורה כאמור בסעיף קטן (א) אלא לאחר שהצדדים הוזמנו לדיון בפניו בהזמנה שהומצאה להם בהמצאה מלאה; בהזמנה לדיון יצוין כי החייב רשאי לבקש השהיה של ההחלטה בעניין מכירת המקרקעין ופינוים כדי למנות לעצמו עורך דין או כדי לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, התשל"ב-1972 (בחוק זה – חוק הסיוע המשפטי), אם הוא זכאי לכך לפי הוראות אותו חוק; בהזמנה ייכלל מידע בדבר האפשרויות למינוי עורך דין לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי.

          (ב)  רשם ההוצאה לפועל רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.

(תיקון מס' 13) תשנ"ב-1992 (תיקון מס' 29) תשס"ט-2008

          (ג)   (1)   הוראות סעיף זה יחולו גם על ביצועה של משכנתה, או מימוש של משכון;

(תיקון מס' 29) תשס"ט-2008

(2)   על אף האמור בפסקה (1), פורש בשטר המשכנתה או בהסכם המשכון שהסידור החלוף שיועמד לרשות החייב יהיה בהתאם להוראות סעיף קטן זה ולא בהתאם להוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), והוסברה לחייב משמעות הדבר בשפה ברורה המובנת לו, יחולו לעניין העמדת הסידור החלוף הוראות אלה:

(א)   שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים; ואולם רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת;

(ב)   שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן זה, ובין השאר, לעניין התאמתה של דירת מגורים לצורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו ולעניין הדרך והמועד לביצוע התשלומים בעבור הסידור החלוף.

(תיקון מס' 29) תשס"ט-2008

          (ג1) רשם ההוצאה לפועל רשאי, לבקשת החייב או מיוזמתו אם החייב מעוניין בכך, להשהות החלטה לפי סעיף זה אם ראה שהחייב אינו מיוצג, כדי לאפשר לחייב למנות לעצמו עורך דין או לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, אם החייב זכאי לכך לפי הוראות אותו חוק.

(תיקון מס' 29) תשס"ט-2008

          (ג2) שווי הסידור החלוף דינו כדין הוצאות לפי סעיף 9.

          (ד)  הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה.

(תיקון מס' 14) תשנ"ד-1994 (תיקון מס' 29) תשס"ט-2008

          (ה)  הוראות סעיף זה יחולו גם אם החייב הינו קיבוץ לעניין המקרקעין של הקיבוץ המשמשים, כולם או מקצתם, דירת מגורים לחבר הקיבוץ או לבני משפחתו; לעניין זה, "בן משפחה" – אב, אם, בן או בת של חבר הקיבוץ, המתגוררים בקיבוץ.

קיימת חשיבות רבה לאבחנה היכן נכס המגורים ממומש. ככל שהמימוש מתבצע בחסות בית משפט של פשיטת רגל חלות הוראות פקודת פשיטת רגל. ככל שהנכס ממומש בהוצאה לפועל חלות הוראות תקנות וחוק ההוצל"פ. כמובן שבתיקי פשיטת רגל רבים, הנושה המובטח מבקש לממש את הנכס הממושכן לו, ואז הוא פונה להוצאה לפועל לצרכי מימוש המשכנתא. במקרה כזה, מימוש הנכס נעשה לפי חוק ההוצל"פ אף על פי שקיים תיק פשיטת רגל כנגד החייב.[3]

מימוש נכס במסגרת הליכי הוצאה לפועל:[4]

ככל שהנכס מומש במסגרת הוצאה לפועל, אזי החייב זכאי לקבלת דיור חלופי בהתאם לשיקול דעת של רשם ההוצל"פ. במהלך השנים, ביקשו הבנקים לאיין את חובתם לשלם הוצאות עבור חייבים בגין דיור חלוף ועל כן היו מחתימים אותם על ויתור הזכות לקבלת דיור חלוף או זכויות כגון דיירות מוגנת וכו'.

הואיל והחייבים היו מופתעים לגלות את הסעיף ומשמעותו, שכן הבנקים היו "מחביאים" את סעיף הוויתור בין מאות סעיפים אחרים בשטר המשכנתא, והחייבים בדרך כלל לא היו מודעים לקיומו, נקבע בפסיקה[5] שעל הבנקים חלה חובת גילוי על אודות הסעיף, והבהרה למי שלוקח משכנתא כי הוא מוותר ביודעין ובמפורש על הזכות לדיור חלוף. בכל תרחיש אחר, הנטייה של בתי המשפט הייתה שלא לכבד את הסעיף והבנקים נאלצו לשאת בתשלום דיור חלוף לחייבים שהוצאו מביתם.

כדי למנוע מצבים אלה, התערב המחוקק בשנת 2008, ותיקן את הסעיף בתיקון 29.[6]

לפי התיקון שבא לידי ביטוי בסעיף 38(ג)(2), על הבנק להבהיר תחילה לחייב בצורה מפורשת שהחייב חותם על ויתור על הזכות לדיירות מוגנת או דיור חלוף. ללא הבהרה מפורשת זאת, הבנק לא יוכל להחתים את החייב על ויתור על הזכות לדיור חלוף או דיירות מוגנת. כמו כן, גם אם החייב חתם ביודעין על ויתור על הזכות לדיור חלוף, בכל זאת החייב ובני משפחתו יהיו זכאים לקבלת דיור חלוף למשך עד 18 חודשים. כלומר, מי שמוותר על הזכות, מוותר עליה רק באופן חלקי. לשון אחר, ההוראה שבאה לידי ביטוי בתיקון 29 היא קוגנטית – כלומר לא ניתן להתנות עליה, ואם הבנק מצפה שהחייב לא יקבל דיור חלוף כלל וכלל, אין לו שום עוגן חוקי להסתמך עליו.

מימוש נכס במסגרת הליכי פשיטת רגל:

כאשר הנאמן או הנושה המובטח מבקשים לממש את הנכס במסגרת הליך פשיטת רגל, כלומר לא נפתח תיק הוצאה לפועל, המימוש נעשה כולו במסגרת בית המשפט המחוזי, אזי המסגרת החוקית היא פקודת פשיטת רגל (המשמעות היא שהנושה המובטח לא פעל באופן עצמאי בהליכי הוצאה לפועל אלא הכפיף את עצמו להליך פשיטת הרגל. לרוב דבר זה קורה כאשר הנושה המובטח לא ביקש לממש את נכס המגורים, אלא מדובר ביוזמה של הנאמן או החייב).

סעיף 86א לפקודת פשיטת רגל מורה כי כל סוגיית הדיור החלוף נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט ואין הסעיף קובע קריטריונים ברורים לזכאות החייב ובני משפחתו לדיור חלוף. על פניו עדיף שנכס ימומש על ידי הנאמן בפשיטת רגל שכן אם החייב חתם על ויתור על הזכות לדיור חלוף הרי שוויתור זה אינו תקף לגבי הנאמן והחייב יכול לזכות לקבל דיור חלוף.[7]

עם זאת, בפסיקה[8] ניתן דגש על מספר שיקולים למתן דיור חלוף לחייב ובני משפחתו:

1. תום לב של החייב בהיקלעותו להליכי פשיטת רגל – ככל שהחייב נכנס להליכי פשיטת רגל מחמת כישלון עסקי שנוצר בתום לב, ייטה בית המשפט לסייע לחייב להשתקם לעומת חייב שהפסיד את כספו כתוצאה מפעילות לא חוקית (הימורים, אורח חיים בזבזני וכו'). יובהר כי חייב שאינו תם לב לא תישלל ממנו הזכות לדיור חלופי אך ההיקף של הזכות יהיה מצומצם יותר.[9]
2. מבנה המשפחה של החייב וצרכיה בהווה ובעתיד – חייב שילדיו בגרו ועזבו את הבית אינו דומה לחייב שיש לו ילדים קטנים התלויים בו.
3. שיעור החובות של החייב.
4. ההכנסה החודשית של החייב לרבות יכולת להיעזר במקורות מימון חיצוניים.
5. נכסים נוספים של החייב והיכולת שלו לרכוש נכס אחר.
6. האפשרות לסילוק החוב בלי למכור בית מגורים בפשיטת רגל של החייב.
7. יכולת המשפחה להשיג קורת גג לאחר שדירתה תימכר.
8. הנסיבות האישיות והמיוחדות של החייב.
9. היחס בין גודל החוב שאמור להיגבות מדמי מכירת הדירה לעומת גובה הפיצויים או עלות הסידור החלוף שהחייב צריך לדאוג לו.
10. היחס בין סכום החוב שייגבה כאמור לבין סכום העודף על מלוא מחירה שיישאר ביד החייב לרכישת סידור חלוף.

בהקשר זה יובאו הדברים שנאמרו ברע"א 7700/95 נגולה נ' חזן, פ"ד נ(1) 342 ,338:

 " ראוי למצוא מכנה משותף בין אותם מקרים שבהם מחייב החוק המצאת סידור חלוף למי שדירת המגורים שלו נמכרת בהוצאה לפועל או בפשיטת-רגל ולהפעיל עליהם כללים דומים, תוך שמירה על הבדלים הנובעים מהקשרים שונים ומנסיבות שונות המאפיינים כל מקרה ומקרה. יש ליצור איזון הולם בין זכות הנושה לגבות את חובו תוך הגנה על קניינו, לבין כבודו של האדם והזכות הנגזרת ממנו ליהנות מקורת גג לו ולבני משפחתו. יש למנוע, מצד אחד, מצב שבו יאופשר לחייב להחזיק ברכוש ­דירתו, שיש שהיא עצמה נרכשה מהכספים שלווה מהנושה – בלי שהנושה יכול להיפרע ממנו, ומן הצד האחר יש להימנע מסיכול המטרות הסוציאליות המונחות ביסוד חוקים אלה…

ניתן למנות מספר קריטריונים לעניין הסידור החלוף. אין זו רשימה סגורה ומחייבת, אלא רשימה גמישה ומנחה: יש לבדוק את האפשרות להגיע לסילוק החוב בדרך פחות דראסטית ממכירת בית המגורים של החייב, את יכולת המשפחה להשיג קורת גג לאחר שדירתה תימכר; את מקורות הכנסתה ואת הרכוש והאמצעים העומדים לרשותה; את יכולתה להיעזר במקורות מימון חיצוניים לרכישת דירה אחרת; את גודל המשפחה ואת צרכיה ההווים והעתידיים; את הנסיבות האישיות המיוחדות של החייבים; את היחס בין גודל החוב, שאמור להיגבות מדמי מכירת הדירה, לעומת גובה הפיצויים או עלות הסידור החלוף שהחייב צריך לדאוג לו; את היחס בין סכום החוב שייגבה מתמורת הדירה לבין סכום העודף עד מלוא מחירה, שיישאר בידי החייב לרכישת סידור חלוף. יש לתת את הדעת לכך שהסידור החלוף אינו חייב להינתן בדירה ב'עין', ואין הוא חייב להיות תואם את הדיור המוחלף על-ידיו, לא בגודלו, לא ברמתו ולא בטיב הזכות הנרכשת. האיזון בין שיקולים אלה ואחרים, כולם או מקצתם, לבין זכותו של נושה לגבות את חובו יקדמנו לקראת התוצאה הראויה בכל מקרה ומקרה"

על פניו לפי לשון סעיף 86 לפקודת פשיטת רגל, אין זה משנה מי מכר את הנכס (החייב או הנאמן), ובית המשפט רשאי לקבוע כי לחייב מגיע דיור חלוף. בד"כ ראוי להסדיר סוגיה זו מראש, עוד בטרם המימוש, אך בית המשפט יאפשר לפנות אליו בבקשה להמצאת דיור חלוף לחייב לאחר מימוש הנכס וקבלת התמורה. ראה פש"ר (ת"א) 31829-10-11‏ ‏ צורי סעדון פדהצור נ' כונס הנכסים הרשמי (בקשה 27; פורסם בנבו, 27.5.2015):

"אף לא ראיתי מקום להידרש בשלב זה לטענת החייב בדבר זכאותו לדיור חלוף או תמורה כספית. ככל שהחייב עומד על הטענה, אזי פתוחה לפניו הדרך להגיש בקשה מתאימה לאחר מימוש הנכס, ולאחר שתוברר התמורה בגינו. בבקשה זו, ככל שתוגש, יידרש החייב להתמודד עם טענות הנאמן להשתק שיפוטי שמונע מהחייב מלקבל דיור חלוף…"

כמובן שיש לשים לב, למצב שבו החייב כבר מתגורר בנכס אחר, שאז לכאורה עולה כי מכירת הנכס לא פגעה בו באופן קיצוני, והנה הוא מצליח להשתקם. כמובן שלא מדובר בחזקה חלוטה וניתן לטעון כי העובדה שהחייב כבר שוכר דירה אחרת אינה צריכה להפקיע ממנו את הזכות לקבל דיור חלופי לפי פקודת פשיטת רגל, אלא את ההיקף שלה.

*אין במאמר זה זה כדי להוות ייעוץ משפטי ובכל מקרה שהוא יש לקבל ייעוץ משפטי מתאים על ידי עורך דין לפשיטת רגל אביתר כהן!

[1] ע"א 3295/94 גיל פרמינגר עו"ד הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור נ' חוה מור ואח' פ"ד נ(5)

[2] הלכת ע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ (פורסם בנבו, 10.10.2010), השוללת את תחולת סעיף 40א לחוק המקרקעין שלפיו בן הזוג בהליך של פירוק שיתוף לא יהיה דייר מוגן. ההלכה שנקבעה הופכת את בן הזוג בכל זאת לדייר מוגן על אף פירוק השיתוף, שכן זה לא נעשה על ידי בן הזוג אלא על ידי כונס הנכסים.

[3] בש"א (חי') 1419/00 אלי נבנצהל נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ , תשס (1) 241 (פורסם בנבו, 5.3.00)

[4] כאמור לעיל, יכול להיות שבמסגרת הליך של פשיטת רגל, הנושה המובטח יממש את הנכס, כלומר ימכור אותו במסגרת תיק הוצאה לפועל, למרות שקיים הליך פשיטת רגל.

[5] ע"א 9136/02 מיסטר מאני לישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח (3) 934

[6] חוק ההוצאה לפועל (תיקון מס' 29), התשס"ט–2008, ס"ח 2188 נכנס לתוקף ביום 16.5.2009

[7] רע"א 720/03 כהן נ' בנק טפחות לישראל בע"מ, תק-על 03(2) 3360 (2003)

[8] רע"א 7700/95 נגולה נ' חזן, פ"ד נ(1) 342 ,338.

[9] פש"ר (תל-אביב-יפו) 916/89 – הנאמנת נ' שלמה שחמורוב . תק-מח 2001(1), 38986 ,עמ' 38987